מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן בארה"ב

מצב המערכות בנכס - יש לבדוק מה מצב המערכות בנכס, לרבות חימום/קירור, גז, חשמל, אינסטלציה, גג ויסודות המבנה אם המערכות אינן במצב תקין, ההשקעה עלולה להיות לא משתלמת ורצוי לא להיכנס לעסקה ייתכן מצב שבו הנכס לא מאושר לאכלוס, כך שלא יוכל להימכר בעתיד.

שוק הנדל"ן בארה"ב זוכה להתעניינות רבה בשנים האחרונות, גם בקרב ישראלים רבים, המבינים את יתרונותיו על פני סוגי השקעה אחרים. אך מאחר שמדובר בשוק זר, הרחוק פיסית מישראל, על המשקיע הישראלי ללמוד היטב על השוק בו הוא מעוניין להשקיע ולהכיר את כל שלבי העסקה לעמקם. קיימת אפשרות להשקיע באופן עצמאי, אולם האופציה המועדפת על אנשים שלא באים מתחום הנדל"ן היא השקעה באמצעות חברה המכירה היטב את השוק.

להלן דגשים וטיפים חשובים והכרחיים לפני שנכנסים לעסקת השקעות בנדל"ן בארה"ב:

– דוח מפקח – יש לדרוש לראות את דוח המפקח ההנדסי (אינספקשן) שבוצע בנכס ולקבל את פירוט הליקויים טרם השיפוץ. לא קונים נכס ללא דוח מפקח שמציג/מפרט את השיפוץ ונותן מענה לליקויי הנכס. המשקיע חייב לקבל דוח כזה.

– Off market – יש לבדוק האם הנכס אותו מעוניינים לרכוש נמצא בשוק (באתרים כגון Zillow, MLS). ההיגיון הפשוט אומר כי עסקה שנמצאת בשוק תמחר לא פחות ממחיר השוק. העסקות האטרקטיביות נמכרות ב-off market על-ידי יזמים בשטח.

– ארנונה – חשוב לבדוק לפני העסקה את גובה הארנונה על הנכס, מאחר שבארה"ב מדובר בהוצאה משמעותית והיא עלולה להשתנות בעקבות רכישת הנכס.

– מצב המערכות בנכס – יש לבדוק מה מצב המערכות בנכס, לרבות חימום/קירור, גז, חשמל, אינסטלציה, גג ויסודות המבנה. אם המערכות אינן במצב תקין, ההשקעה עלולה להיות לא משתלמת ורצוי לא להיכנס לעסקה. ייתכן מצב שבו הנכס לא מאושר לאכלוס, כך שלא יוכל להימכר בעתיד.

– סיכונים – חשוב לבדוק מהם הסיכונים בעסקה ממונפת בעת משבר ולחשוב מה המענה לסיכון. מינוף להשקעת נדל"ן הוא כלי להגדלת הרווחים בתרחיש אופטימי. חשוב מאוד לדעת ולשים לב שהוא טומן בחובו סיכונים רבים. מינוף גבוה = חשיפה וסיכון לאובדן הקרן.

– ציות לחוקי הבנייה – יש לפעול על-פי חוקי הבנייה המקומיים ולוודא כי למבצע יש רישיון קבלן מוסמך כחוק, במדינת היעד.

– עבודה עם היתרים – יש להקפיד שהשיפוץ יתבצע עם 'פרמיטים' (היתרים) בהתאם לחוקי הבנייה של אזור ההשקעה. עבודה ללא פרמיטים עלולה לגרום לעצירת השיפוץ או הבנייה וסיכון ממשי לפרויקט.

דגשים להשקעה באמצעות חברת השקעות

– השקעה עצמית של חברת ההשקעות בנכס – יש חשיבות רבה לכך שבעלי החברה משקיעים בעצמם באזורים ובנכסים בעלי מאפיינים זהים אותם הם משווקים למשקיע, מאחר שהדבר מעיד על אמונם באזור ההשקעה, על המחויבות ועל הכרת האתגרים בכובע המשקיע. יש לבקש דוגמאות לעסקות כאלו.

– חברה עם פעילות מקומית ולא בשלט רחוק – רוב חברות ההשקעה הן חברות שיווק, הפועלות עם "שותפים מקומיים", כך שקיים קושי רב בשליטה בכל התהליך. לחברה המשווקת במקרה זה אין יכולת לערוב לפעילות החברה המבצעת והמנהלת. לכן, רצוי לחבור לחברות יזמיות, אשר מבצעות ומפקחות, באמצעות עובדים שלהן שנמצאים בשטח.

– אישורי הגירה ועיסוק – יש לוודא שלפחות לאחד מבעלי החברה יש אישורי הגירה ורישיון בתפעול והשבחת נכסים כחוק, במדינת היעד.

מגורים במקום – יש לוודא כי בעלי החברה או מנהל בכיר שלה מתגורר בשטח, מפקח ומנהל את שלבי השיפוץ מקרוב וזמין כל העת למשקיע שנמצא הרחק מעבר לים.

ויז'ואלס – יש לבקש לקבל תמונות וסרטונים מפרויקטים קודמים של שיפוץ זהה, לפני ואחרי תכנון וביצוע.

ממליצים – יש לבקש מספרי טלפון של משקיעים ממליצים שהשקיעו בפרויקט זהה שהסתיים. בשיחה חשוב לשאול את המשקיע על התכנון, הביצוע, הנושא הפיננסי, שקיפות דוחות, תקלות ודרך התמודדות של החברה המשווקת ועוד.

בעלות חברת הניהול – ישנו יתרון גדול בכך שחברת הניהול היא בבעלות החברה המשווקת ולא 'חברה מקומית' הנותנת רק שירות צד ג' חיצוני.

דוח שנתי – על המשקיע לקבל מחברת הניהול דוח שנתי לדוגמה לנכס זהה ולהשוותה אל מול התוכנית העסקית המקורית.

מחירון – חשוב לבקש את מחירון התחזוקה והתיקונים של חברת הניהול. בניהול נכסים עלולות לצוץ עלויות נוספות ולכן יש לבדוק תמחור מסוכם מראש לכל תקלה בנכס.

חוזי שכירות – יש לבקש לקבל חוזי שכירות לדוגמה מנכס בעל מאפיינים זהים לזה שמוצע להשקעה. זאת מאחר שבתוכניות העסקיות, החברה עלולה להציג מחירי שכירות בצורה פחות שמרנית, וזאת בהערכה אופטימית…

בנקים – חשוב לוודא שהחברה עובדת עם בנקים אמריקנים בנושא המימון. חברות רציניות עברו אישור בנקאי למימון לפחות פעם אחת.

זכות קניינית – על המשקיע לבקש מחברת ההשקעות מסמך המציג רכישה ועלות הנכס וכן מסמך בעלות רשמי לעסקה, אשר המשקיע קיבל לאחר ההשקעה. קניית נכס היא עניין רציני, הזכות הקניינית והבעלות הישירה על הנכס היא הבטוחה החזקה ביותר. חשוב לוודא שהתהליך נעשה כראוי, בליווי עורך דין נאמן ושמסמכי הרכישה מעידים על הבעלות, שרשומה במחוז כחוק.

הגורם המעריך – חשוב לבדוק האם הקבלן המבצע את השיפוץ/הבנייה הוא גם הגורם המעריך וזה שבונה את תוכנית השיפוץ. הערכת השיפוץ היא תחום מקצועי בפני עצמו. קבלן ממוצע אינו יודע להעריך את גובה השיפוץ, מה שעלול לסבך את המשקיע. יש לבדוק מי הגורם המקצועי שמבצע את ההערכה ובניית התוכנית.

מודל הרווח – נושא נוסף שחשוב לבדוק הוא מה מודל הרווח של החברה המשווקת. אם הרווח המוצג נמוך מ-10,000 דולר – זהו דגל אדום! כנראה יש לחברה רווחים ממקורות לא גלויים, כגון חיסכון בעלות השיפוץ ועוד.

הוצאות צפויות – יש לקבל אינפורמציה מקדימה על אחוז ההוצאות אותם החברה לוקחת בחשבון בחישוב ההכנסה ברוטו משכירות לעומת הרווח נטו. רוב משקיעי הנדל"ן לא מייחסים חשיבות מספקת להוצאות השוטפת בנכס. כלל האצבע אומר: יש לקחת בחשבון לפחות 35% הוצאות, וביניהן: דמי ניהול, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, אי-תפוסה, גינון וניקיון, דמי אכלוס וכו'.

עורך דין – חשוב לוודא שהחברה המשווקת משתמשת בעורך דין נאמן לכספי המשקיעים וכי יש לו גישה לקלסרי חשבונאות ונכסי החברה. אין עסקת נדל"ן ללא עורך דין נאמן, אחרת המשקיע בסיכון משמעותי.

תביעה – במקרה של סכסוך משפטי בין המשקיע לבין החברה המשווקת והיזם, חשוב שתהיה אפשרות לקיום משפט בישראל. לא עושים עסקה עם אף גורם שאי-אפשר לתבוע אותו בארץ. הליך תביעה בחו"ל הינו דבר מורכב, יקר וכרוך באי ודאות רבה. זכות המשקיע לתבוע בארץ מגוריו היא זכות בסיסית.

פשטות ההסכם – ישנה עדיפות לכך שההסכם עם חברת השיווק לא יהיה מסורבל ולא באנגלית. ההסכם צריך להיות בהיר, ברור ובשפת האם של המשקיע!

מספר עסקות – החברה צריכה לדווח למשקיע כמה עסקות היא ביצעה בפועל באזור ההשקעה המדובר. לגיטימי לבקש כתובות של הנכסים. יש לוודא שהחברה בצעה השקעות נוספות באזור ההשקעה.