היעד: 10,000 דירות ברחבי ארה"ב, תוך 3 שנים

סטס גרינברג ופטר גיזונטרמן, מייסדים ובעלים משותפים של Vision & Beyond, מספרים על הפוטנציאל הגלום במקבצי הדיור מסוג מולטי פמילי בארצות הברית, ומעניקים למשקיעים כמה טיפים ששווים הון

מאת מירית משיח

הכלכלה האמריקנית נפגעה באופן משמעותי מהקורונה, מהמשבר הכלכלי ומהמחאה החברתית שבעקבותיה. אף על פי כן, תחום מקבצי הדיור גילה חסינות מפתיעה, והוא אף צפוי לצמוח בשנת 2021.

סטס גרינברג ופטר גיזונטרמן, מייסדים ובעלים משותפים של חברת Vision & Beyondשמתמחה בהשקעה בנכסי מולטי פמילי ומבצעת רכישה, השבחה וניהול של מתחמי מגורים מסוג זה בארצות הברית, מספרים על הגורמים לחסינות והצפי לשנה הבאה, וחושפים כיצד משקיעים ישראלים יכולים להרוויח מהפוטנציאל הגלום בתחום.

מקרית אתא לניהול 10,000 דירות ברחבי ארה”ב

פטר וסטס נולדו באוקראינה ועלו עם משפחותיהם לישראל כילדים צעירים. השניים גדלו כחברים בקריית אתא. במהלך שירותם כקצינים קרביים החלו חברי הילדות להשקיע בארצות הברית, ועם שחרורם הצטרפו לעבודה בחברות ישראליות לשיווק נדל”ן בארה”ב.

Vision & Beyond,הקבוצה שהקימו השניים לפני כשלוש שנים, היא כיום מהמובילות בתחום ההשקעות בנדל”ן מניב בארה”ב. מטה החברה, משרדיה הראשיים והנהלתה הבכירה נמצאים בסינסינטי, אוהיו, ולחברה משרדים גם בישראל. הקבוצה מנהלת למעלה מ- 2000 יחידות דיור בעשרות מתחמים באזור המיד-ווסט בארצות הברית – הגדול שבהם כולל 297 דירות לסטודנטים בעיר סינסינטי.

ייחודה של הקבוצה בכך שהיא מנהלת את כלל פעילותה, לרבות איתור וייזום עסקאות, בנייה ופיקוח, ייבוא חומרי בניין וגמר, ניהול נכסים, וכן גיוס הון והשקעות, באמצעות נבחרת מרשימה של מעל ל-70 עובדים, באמריקה- בארה״ב וישראל, ובעבודה עם מאות ספקי שירות וקבלנים מורשים בארצות הברית. במילים אחרות, בעוד חברות אחרות המשווקות עסקאות בארה״ב תלויות לחלוטין בשותף מקומי, ונאלצות להסתמך על חסדיהן של חברות ניהול מקומיות וקבלנים מקומיים, Vision & Beyondהינה חברה אמריקאית עצמאית לחלוטין המציעה למשקיע הישראלי את כל שרשרת הערך תחת קורת גג אחת, ובכך מציבה סטנדרט חדש של לקיחת אחריות מלאה אל מול המשקיע, לאורך כל חיי ההשקעה.

בימים אלה מנהלת Vision & Beyondמשא ומתן מתקדם לרכישת שלושה מקבצי דיור, ובהם מאות דירות למגורים, באוהיו ובקנטקי. פטר גיזונטרמן מספר כי “החברה מתכננת להתרחב ליעדים נוספים במיד-ווסט של ארה”ב, איזור שנחשב ליציב ביותר בתחום הנדל”ן למגורים, להרחיב את פעילות ההשקעות, ובתוך שלוש שנים לנהל 10,000 יחידות דיור”.

‘צרות של עשירים’

משבר הקורונה השפיע באופן ניכר על שוק הנדל”ן בארצות הברית, בדגש על תחום הנדל”ן המסחרי, נכסי יוקרה, נדל”ן מלונאות ועוד. בניגוד להשפעה השלילית של משבר הקורונה על נכסים אלו, מקבצי הדיור שמיועדים, על פי רוב, למעמד הבינוני והנמוך, שמרו על יציבות. יתרה מכך, סוכנות הדירוג העולמית מודיס דיווחה כי בעוד שבערי מטרופולין נרשמה ירידת מחירים של כ- 4%, מחירי מקבצי הדיור באזור המיד-ווסט צמחו בכ- 5.9%.

כשנשאל כיצד הוא מסכם את השנה החולפת בתחום, השיב פטר ש- 2020 הציגה לא מעט אתגרים ניהוליים. בין יתר הדברים התייחס פטר לשלוש בעיות מרכזיות: בעיות גבייה שנוצרו כתוצאה מהמשבר הכלכלי והמחאות החברתיות, עלייה במספר הפניות לחברת הניהול בשל הסגר והשהייה הממושכת של הדיירים בבתים, והצורך להעניק שירותי תחזוקה עירונית, כמו פינוי אשפה, בעקבות התפקוד החלקי של הרשויות המקומיות. עם זאת, מציין פטר, “כל הקשיים האלה הם בבחינת ‘צרות של עשירים’, שכן בעוד חברות נדל”ן רבות אחרות נקלעו לסיטואציה שבה ההכנסות ירדו וההוצאות עלו, אנחנו הצלחנו לשמור על יציבות, הן בתחום הגבייה והן בכל הנוגע לתפוסה, בהתייחס לכל הנכסים שבבעלותנו. בזכות המודל הייחודי של Vision & Beyond –מודל שמעניק בידי הקבוצה שליטה מלאה על כל חלקיה של שרשרת ההשקעה – הצלחנו לשמור על פעילות עסקית והכנסות שגרתיות, ויתרה מכך, הצלחנו להרחיב את הפעילות שלנו באמצעות הקמה של חברת בנייה עצמאית, לנהל את התמורות למשקיעי החברה, ובמקביל לזהות הזדמנויות משמעותיות.”

המלאים יורדים, הביקוש עולה והמשקיעים נוהרים

אנליסטים אמריקניים מסכימים כי מקבצי הדיור במיד-ווסט יהיו בין הבודדים להתעורר מהמשבר ולצמוח בכ- 30% במהלך 2021. פטר מציין כי יש לכך שתי סיבות. הסיבה הראשונה, טוען פטר, הינה עליית המחירים המתמדת בבנייה ובעלויות חומרי הבנייה, במיוחד כתוצאה ממשבר הסחר עם סין שבעקבותיו, במהלך השנה החולפת, חלה עלייה דרסטית בעלויות תשומות הבנייה בארה”ב. מחירי הקונטיינרים המגיעים מסין הגיעו ל-10,000$ למכולה, ומחירי העץ הכפילו את עצמם ליותר מפי שניים. “עלות ההקמה של יחידת דיור בר השגה קפצה לסכום של 200 אלף דולר, ולכן המדינות והיזמים כבר אינם רואים בהן אפיק השקעה משתלם. כתוצאה מכך המלאים הולכים ומצטמצמים, אך הביקוש לדיור בר השגה עולה. האוכלוסיה הצורכת את הדיור בר ההשגה גדלה בקצב הגבוה ביותר הן בשל הריבוי הטבעי, שחיקת מעמד הביניים וההגירה. הפער בין הביקוש להיצע יוצר תפוסה גבוהה מאי פעם ומוביל לעלייה במחירי השכירות”. הסיבה השנייה לאטרקטיביות של מקבצי הדיור, מציין פטר, היא “המעבר של קרנות ומשקיעים מוסדיים מתחום הנדל”ן המסחרי, נכסי יוקרה ונדל”ן מלונאות לתחום המולטי פמילי”. השילוב בין הביקושים הקשיחים והחדירה של משקיעים גדולים היא האינדיקטור הטוב ביותר לצמיחה הצפויה ב- 2021.

“בחצי השנה האחרונה הרחבנו את מערך איתור העסקאות שלנו במטרה למצוא עסקאות שטרם נכנסו לשוק ושמגלמות הזדמנות לתשואה מבטיחה ויציבה. לשם הדוגמה, אנו מנהלים כעת משא ומתן לרכישת שני מתחמי דירות בלקסינגטון, קנטקי – האחד בן 120 דירות, והשני בן 84 דירות. בזמן הסגר גילה בעל הנכס שעובדי הניהול פשוט לא מגיעים לעבודה. הסגר, מחד, והתמוטטות המערך הניהולי, מאידך, היו תמריץ ובעל הנכס ביקש להשתחרר, ובמהירות, מבעלותו על הנכס. איתרנו את העסקה טרם פרסומה, ולכן אנחנו צופים שרכישת הנכס תיעשה בהנחה של 30-40%, כך שנוכל להמשיך וליהנות מהמוניטין שצברנו בתור מנהלי השקעות נדל”ן.

הישראלים משקיעים כ- 50 מיליארד דולר בשנה בשוק הנדל”ן בארצות הברית

משקיעים ישראלים בנדל”ן בארצות הברית אחראים למחזור של כ- 50 מיליארד דולר בשנה, ונראה כי עוד היד נטויה. כשנשאל לאילו מגמות בשנה הקרובה כדאי להתייחס כאשר בוחנים השקעה בארצות הברית, ענה סטס גרינברג כי אחת התופעות המעניינות ביותר בתחום הוא מעבר של חברות ממטרופולינים כמו ניו יורק, מיאמי ולוס אנג’לס למיד-ווסט. “במשך שנים קסמו המחירים בערי המטרופולין לחברות השקעה שלא היו מצויות בפרטי ניהול הנכסים. כעת, כשהמחירים קורסים, חברות השקעה מבקשות לבצע מעבר מהיר למיד ווסט, ולשמחתי הגדולה הן, ומשקיעים נוספים, מחפשים בטירוף נכסים בשוק המשני של המיד-ווסט. אנחנו יודעים לאתר את הנכסים הללו לפני שהם מגיעים לשוק, להשביח אותם, להעלות את מחירי השכירות ולייצב את הגבייה על מנת להשלים אקזיט, בתוך כמה שנים, ולייצר תשואה משמעותית למשקיעים שלנו”.

התשובה לאיכות העסקה נמצאת בשטח ולא באקסל

לדברי פטר, הגורם החשוב ביותר להשלמת עסקה מוצלחת הוא היכרות אינטימית עם השוק והיכולת לבחון את האספקטים הניהוליים של העסקה. “ראינו לא מעט חברות שקנו ‘פילים לבנים’ – עסקאות שנראו מבטיחות על הנייר – אך, בפועל, המספרים לא עושים את העסקה. אנחנו פועלים אחרת: ראשית, אנחנו לא מחכים שיציעו לנו נכסים אלא הולכים לחפש באופן אקטיבי עסקאות שאינן נמצאות בשוק ובעצם, אנחנו למעשה יוצרים את עסקאות. בשלב הבא אנחנו עורכים בדיקת נאותות מעמיקה כדי לבחון את מצב הנכס, השוכרים והגבייה, ובונים עסקה המושתתת על תוכנית Value add,זאת על מנת להשביח את ערך הנכס ולהשיג את היעדים העסקיים שלנו. רק לאחר שיש בידינו מספיק מידע לביסוס הצלחת העסקה, אנחנו מתקדמים במשא ומתן מול בעל הנכס. כיום, בעקבות הסגר ותשומות הבנייה, ובשל מחסור חריף בכוח אדם לניהול והשבחת הנכס, רוב בעלי הנכסים הבלתי מקצועיים מצאו עצמם מול שוקת שבורה.

הוראות שנכתבו ביזע ודמעות

רגע מכונן בתחילת דרכם המקצועית של פטר וסטס , הרבה לפני שהחלו לפעול עצמאית, נוגע להתמוטטות אחת החברות בהן עבדו כשכירים – קריסה שהותירה משקיעים רבים בהפסדים עצומים. פטר וסטס, שבחרו לא להפנות גב למשקיעים, עשו הכל כדי לסייע למשקיעים לקבל חזרה את כספם – והם אכן עשו זאת, עד השקל האחרון. שנים אחר כך, כשהשניים הקימו את קבוצת Vision & Beyond,הפכה תחושת המחויבות הזו לחזון של ממש. החזון הזה, והניסיון שצבר סטס מאז ועד היום, מיתרגמים כאן לעצות ישימות עבור ישראלים שבוחנים השקעות אטרקטיביות בתחום הנדל”ן בחו”ל:

לפני הכל, איכות ההשקעה בנדל”ן כרוכה בחקיקה, רגולציה ושקיפות במדינת היעד, ולכן ארצות הברית מככבת ברשימת היעדים להשקעה. השקעה במדינה בה איננו מכירים את השפה, החוק, התרבות העסקית וכיצד לקבל גישה למידע שקוף ואמין, עשויה להיות מסוכנת.

בכל הנוגע להשקעות נדל”ן בארצות הברית, חשוב לוודא שהחברה היא חברה יזמית, ולא חברה משווקת. להשקיע בחברה משווקת, זה כמו להשקיע באוהד כדורגל ולצפות שיבקיע גול. חשוב לוודא שלחברה היזמית יש נוכחות בשטח, כלל פעילותה מורשית ומאושרת, ואנשיה מחזיקים בוויזות וברישיונות המתאימים. חברה שמנהליה הישראלים לא מחזיקים בוויזות עבודה, ו/או הספקים שלה אינם מוסמכים ומורשים על ידי המדינה והרשות, עשויה למצוא את עצמה מול אתרים סגורים ואף לעמוד בפני גירוש מארצות הברית.

לבסוף, ואולי חשוב מכל, משום שהשפעה המכרעת ביותר על העסקה מצויה בידי היזם המקומי, סטס ממליץ בכל לשון לדרוש לקיים שיחה ישירה עם היזם המקומי ולקבל ממנו פרטי התקשרות. “אם, חלילה, החברה ששיווקה לכם את הנכס תעלם, תהיה ברשותכם כתובת אמיתית לדיאלוג ולניהול חילוץ ההשקעה. בצבא לימדו אותנו שהמודיעין הוא זה שמכתיב את ההצלחה במערכה. המשקיעים הישראלים חייבים לוודא שברשותם המידע, הכתובות והטלפונים. אנחנו ב- Vision & Beyond זכינו להימצא בכל החוליות הקריטיות בשרשרת הערך של ההשקעה ואנחנו מחזיקים בכל האישורים והרישיונות. בכל עת יכולים המשקיעים להתקשר אלינו, לפטר ואלי, ולכל אחד מהמנהלים האחרים בחברה ולקבל תשובה מהימנה, מידע ובטחון”.

כל הנ"ל הנו בגדר מידע צופה פני עתיד, המבוסס על הערכות ותחזיות של גורמי מקצוע. V&B לא בדקה בעצמה את התחזיות או את ההנחות שבבסיס תחזיות אלו. בהתאם, הערכות אלו יכולות גם שלא להתממש או להתממש בדרך אחרת בשל שינויים בסביבה הכלכלית אשר תורמים או יתרמו לאי הוודאות האינהרנטית שבהשקעת נדל"ן. יודגש כי השקעה בנדל"ן, מטבע הדברים, חשופה לסיכונים הקשורים לשינויים בתנאי השוק והכלכלה האמריקאית והעולמית בכלל ועל כן כל הערכה לגבי העתיד הינה הערכה בלבד ואין לראות בה כמצג או כחלק מהסכם בין הצדדים ככל שייחתם. בקבלת החלטת השקעה בנדל"ן, על המשקיעים לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בהשקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, מיסוייות וכספיות אחרות של ביצוע ההשקעה. הפרסום לעיל גם איננו מהווה הצעה לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות"). לאור האמור ובהמשך לכך, גם כל השקעה במיזם נשוא פרסום זה אינה מוסדרת ולא תהיה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל. החברה ו/או נציגיה, אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה זו או הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק השקעות משותפות.